2018地产市场跌宕起伏，到底是寒流来袭还是再迎热潮

晋中讯 2018年的晋中市场，可以说是跌宕起伏，今年的房地产市场数据出来，各家房企都曾在楼市热潮前，也在年末遭受过“寒流”来袭，往年所说的“金九银十”现象以不再，出现了新的规律周期。年初的品牌房企入驻、房价突飞猛进再到现在的楼市“寒冬”，无不显示着市场的四季更迭。未来晋中的房地产市场走向究竟会如何？房价走势又会如何呢

【政策面】

2018年5月初，住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市负责同志，表示坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这次约谈是针对近年来太原房价上涨太快问题而做出的行动，表明了调整高房价的决心。几日后，太原市便下发了了《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，对住宅购买进行了一系列限定要求，积极响应了国家对楼市的调控。此后，针对太原的不规范售楼行为也有开始了打击，对于预售证暂无批示就提前售卖的行为给予严格的控制，房企面临着今年以来最为严格的管辖，本轮房地产市场调控将继续从严且持续。

对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。

对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、 拥有1套以上（含1套)城六区住房的非本市城镇居民家庭及无提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或保险缴纳证明)的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。

在5.14号政策传出之后，山西整体房地产市场出现了两种截然不同的状况， 首先从地域上来看，太原在限购政策落地之后，房地产市场一时之间并没有受到太大影响，房地产依然红火热闹，但由于调控的收紧，许多暂未批示销售许可证的房企被严令禁止了售卖。与太原市场处于两级的是相邻的榆次，榆次房价在2018年中扶摇直上，在大学城区域的某一房企更是出现了凌晨排队选房的景象，火热程度不言而喻。

其次，因“限购”政策的针对性，购房人群也出现了不同的分层，对于名下尚未置办房产的人群来说，限购仿佛是一剂强心针，从某一层面来说这一政策是对市场供应的收缩，也因此了持观望态度的人群购房，加速楼市库存消耗。而名下以置办房产的人群，在太原市场暂停了继续购房的计划，投资目标同时标准了榆次市场，一段时间内推动了榆次房产市场的发展。

【市场面】

根据中国房价行情站的数据显示，2018年10月，山西省部分行政区内新房平均房价较高的区域为迎泽区，房价为12773元/平米，而房价较低的区域则是晋中市榆次区，单价为7750元/平米，两者相差约5000元左右。2018年1—7月太原市商品房销售面积为534.98万㎡，同比增长44.1%，商品房销售额为577.24亿元，同比增长72%。榆次市场房价上涨更为快速，榆次北城10月份平均房价9450元/平米，南城平均房价8132元/平米，市场需求旺盛。

晋中市场相对于太原来说，在2018年更为红火热闹，众多品牌房地产趁政策红利进驻榆次市场，开疆拓土深耕山西，早在2016——2018年间，山西省逐步开始“太榆同城”建设，从交通枢纽的建设到榆次各个城区规划拆迁，无一不是榆次城市即将搭乘建设“快车”的积极。根据诸葛找房数据来看，晋中11月平均房价7962元/平米，环比上月降-1.12%，同比增长32.83%，市场热度回落，房企稳步前进。

【土地市场】

土地价格与楼盘价格，常常被形容为面粉与面包的关系。今年以来，“面粉”供应充足，价格也在回归合理区间，不仅“地皇”不再出现，还出现越来越多的“底价成交”，甚至流拍。从全国土地市场来看，10月份土地市场维持低迷态势。尤其是，在9月份自然资源部集体约谈过部分地方之后，土地市场进入集中整治阶段，土地价格也相应呈现低位运行的状态。

回顾太原楼市1月到11月土地市场，拍卖成交地块比较少，大部分为挂牌成交地块。在全国房地产土地市场“滑铁卢”之际，太原市场也不容乐观，据数据统计，2018年1~9月，太原市共推出各类用地160宗，共计759.7万平方米；成交各类用地127宗，共计516.8万平方米，同比增加68.08%；共收入土地出让金178.0亿元，同比下降16.48%。前九月，太原市各类用地楼面均价为1318元/平方米，同比下降26.86%。而进入8月份之后，太原土地市场“史诗级土拍”遭遇流拍，最终在降价20亿元以后才由央企华侨城以116.017亿拍下。

相较于太原土地市场的“回落”状态，榆次有着不一样的表现，从图表中可以看出，晋中国土局2018年11个月以来总计推出628.3万平方米土地，成交土地总计356.6万平方米，供求比为1.73。晋中土地多为挂牌成交，竞价拍卖相对较少，溢价率相比太原稍微逊色，但榆次近两年因土地的，城市建设不断刷新，再加上“太榆同城化”发展的确定，吸引了众多品牌房企入驻，未来市场还有变化上涨的空间。

小结：在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下，大多数企业拿地更趋谨慎，土地流拍数量显著增加，三季度土地成交规模同比增幅收窄。与此同时，溢价率继续下行，零溢价成交的地块亦明显增多，土地市场呈现降温态势，而榆次在经历热潮之后，也在土地供应上热度“降温”显现。

【房企】

房企开发投资增速，销售业绩增速双回落

根据诸葛找房数据研究中心调查，国家公布2018年1-10月份的数据表明全国房地产开发投资增速回落，但土地购置和新开工指标维持高位，支撑开发投资增速仍保有韧劲。全国商品房销售额、销售面积增速双双回落，市场调控显效明显。资金方面，受全国房地产市场销售下行情况影响，销售回款增速有较大幅度收窄，同时国内贷款降幅继上月收窄后保持相对稳定。

全国首套房贷平均利率持续上涨22个月

10月份居民按揭贷款增加3730亿元，环比下跌13.44%，同比小幅上涨0.55%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模已连续3月下跌。随着调控政策的不断加码，调控效果逐渐显现，房地产市场逐渐转冷。在房地产市场转冷下，购房者观望情绪增厚，按揭贷款需求减少。

打折促销阵营加大

随着城市的房产交易降温显著，成交量相较以往出现下滑，房企纷纷选择优惠活动促销回本。榆次太原市场，以恒大、保利城等大型房企为代表的优惠促销活动陆续展开，临近新年之际，也将会有的房企到优惠活动当中。